2025 종합부동산세 vs 재산세 완전정리 🏠 세율·납부기준·차이·가산세까지 한눈에

1️⃣ 재산세 vs 종부세, 같은 세금이 아니에요!

많은 분들이 재산세와 종합부동산세(종부세)를 같은 세금이라고 생각하지만,
사실 둘은 성격·부과기관·납부 시기까지 전혀 다릅니다.

• 재산세: 모든 부동산 소유자가 내는 지방세 → 시·군·구청이 부과·징수
• 종부세: 일정 기준 이상 부동산 보유자에게만 부과되는 국세 → 국세청이 부과·징수

즉, 일정 금액 이상의 부동산을 보유하고 있다면 재산세 + 종부세를 모두 내야 합니다.

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다만, 종부세 계산 시 이미 납부한 재산세 상당액은 공제되므로 이중과세는 아닙니다.

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2️⃣ 법적 근거와 과세 주체

구분                   법적 근거                                    과세 주체                                          특징

 

재산세	「지방세법」 제111조	지방자치단체(시·군·구)	모든 부동산 소유자가 부담하는 기본 세금
종부세	「종합부동산세법」 제1조	국세청(세무서)	일정 기준 초과 보유자에게 추가로 부과

지방세법 제111조 (과세대상)
재산세는 토지·건축물·주택·선박·항공기를 과세 대상으로 한다.
과세기준일 현재 소유자가 납세의무자다.

종합부동산세법 제1조 (목적)
종합부동산세는 부동산 보유에 대한 조세부담의 형평성을 도모하고 부동산 시장의 안정을 기하기 위해 부과한다.

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3️⃣ 과세 기준일과 납세 의무자

재산세와 종부세 모두 6월 1일 현재 소유자가 납세 의무자입니다.

즉, 6월 2일에 집을 팔았더라도 6월 1일 기준으로 소유하고 있었다면 올해 재산세와 종부세는 내가 내야 합니다.

• 재산세: 6월 1일 소유자 → 7·9월에 납부
• 종부세: 6월 1일 소유자 → 12월에 납부

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4️⃣ 과세표준·세율 비교

📌 재산세 계산법

1. 과세표준 = 공시가격 × 공정시장가액비율(2025년 현재 60%)
2. 세율 적용
   • 주택의 경우 0.1%~0.4% 구간별 적용
   • 토지는 별도 세율(종합합산토지, 별도합산토지, 분리과세토지 구분)

주택 과세                                                                                                                                                     표준세율

 

6천만 원 이하	0.1%
6천만 원 초과 ~ 1억 5천만 원 이하	0.15%
1억 5천만 원 초과 ~ 3억 원 이하	0.25%
3억 원 초과 ~ 6억 원 이하	0.3%
6억 원 초과	0.4%

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📌 종부세 계산법

1. 과세표준 = (공시가격 합산금액) – (공제금액)
   • 1세대 1주택자: 12억 원 공제
   • 일반 개인: 인별 9억 원 공제
2. 세율 적용 (2025년 기준)
   • 0.5%~6%까지 보유 금액·주택 수에 따라 누진세율 적용
3. 이미 낸 재산세 공제 후 최종 종부세 산출

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5️⃣ 실제 계산 예시

예를 들어, 1세대 1주택자가 공시가격 15억 원짜리 아파트를 보유하고 있다면:

• 재산세: (15억 × 60%) = 9억 → 과세표준 구간별 세율 적용 → 약 210만 원 수준
• 종부세: 과세표준 = 15억 – 12억(공제) = 3억
  종부세 세율 0.5% 적용 → 150만 원 산출
  → 이미 납부한 재산세 상당액(약 210만 원) 공제 후 실제 종부세 부담 조정

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6️⃣ 납부 시기·방법 상세 비교

구분                        재산세                                                                                            종부세

 

납부 시기	7월(주택분 1/2·건축물) / 9월(토지·주택 나머지 1/2)	12월 1~15일
고지 방법	시·군·구청에서 고지서 발송	국세청 홈택스·우편 고지
납부 방법	위택스·지방세입시스템·은행 납부	홈택스·계좌이체·카드납부·가상계좌

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7️⃣ 공시가격 확인 & 모의계산 방법

• 공시가격 확인:
  부동산공시가격 알리미 사이트에서 조회
• 종부세 모의계산:
  9~10월 사이 국세청 홈택스 → [조회/발급] → [모의계산] → [종합부동산세] 메뉴 이용

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8️⃣ 미납 시 불이익

재산세

• 3% 가산금 + 매월 0.75% 중가산금
• 장기 체납 시 재산 압류·공매

종부세

• 무신고 가산세 20%(부정행위 시 40%)
• 납부불성실 가산세: 미납세액 × 0.025% × 지연일수
• 금융자산·부동산 압류 및 신용불이익 가능

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9️⃣ 절세 전략 & 꿀팁

• 1세대 1주택자 고령·장기보유 세액공제:
  60세 이상 + 5년 이상 보유 시 20~50% 세액공제 가능
• 분납 신청: 종부세 250만 원 초과 시 6개월 분납 가능
• 임대사업자 등록 검토: 일정 요건 충족 시 세액감면 가능
• 부부 공동명의 변경: 공제금액 분산으로 종부세 절세 가능 (사전 세무사 상담 필수)

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🔑 핵심 정리

• 재산세는 지방세, 종부세는 국세 → 과세 주체와 쓰임새 다름
• 과세 기준일 6월 1일 동일 → 소유 여부만으로 납세의무 발생
• 종부세는 일정 금액 이상 보유자만 대상, 재산세는 전 소유자 대상
• 납부 시기, 세율, 공제금액 차이를 꼭 이해하고 준비
• 국세청 홈택스 모의계산 활용 → 예상 세액 확인 & 절세 전략 세우기

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