2025 양도소득세·취득세 완전정리 🏡 계산법·세율·신고기한·절세 꿀팁까지 한눈에

1️⃣ 양도소득세·취득세, 둘 다 내야 하나?

부동산과 관련해 사람들이 가장 헷갈려 하는 것 중 하나가 “양도세랑 취득세는 언제, 누가 내는 거야?” 입니다.

• 취득세: 집을 사거나, 증여·상속으로 취득할 때 내는 세금 (지방세)
• 양도소득세: 부동산을 팔아서 생긴 이익에 대해 내는 세금 (국세)

즉, 집을 살 때 → 취득세, 집을 팔 때 → 양도소득세를 내야 합니다.

이 둘은 과세 주체, 과세 시점, 계산 방식이 완전히 다릅니다.

 

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2️⃣ 법적 근거

세금                                            법적 근거                                                과세 주체

 

취득세	「지방세법」 제7장	시·군·구청 (지방자치단체)
양도소득세	「소득세법」 제4장	국세청 (세무서)

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3️⃣ 취득세: 기본 개념과 세율

취득세는 부동산을 새로 취득할 때 부과되는 지방세로, 주택·토지·건물·회원권 등 다양한 자산 취득 시 부과됩니다.

📌 취득세 과세표준

• 취득 당시 취득가액이 기준 (매매가, 분양가, 증여가액, 상속재산가액)

📌 취득세 세율 (2025년 기준)

주택 취득가액                                                                                                                                                     세율

 

6억 원 이하	1%
6억 원 초과 ~ 9억 원 이하	2%
9억 원 초과	3%

• 1주택자: 위 세율 그대로 적용
• 2주택자 이상: 조정대상지역에서 주택 취득 시 세율 8~12%까지 중과
• 생애최초 주택 구입자: 일정 요건 충족 시 취득세 감면 가능 (50% 감면)

📌 취득세 신고·납부기한

• 부동산 취득일로부터 60일 이내 신고·납부
• 상속 취득의 경우 6개월 이내 신고

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4️⃣ 양도소득세: 기본 개념과 세율

양도소득세는 부동산을 팔았을 때 발생한 이익(양도차익)에 대해 부과되는 세금입니다.

📌 양도차익 계산식

양도차익 = 양도가액 – 취득가액 – 필요경비 – 장기보유특별공제

• 양도가액: 실제 매매가
• 취득가액: 실제 취득가 (매매가, 증여가액, 상속재산가액)
• 필요경비: 중개수수료, 취득세, 법무사 비용, 리모델링 비용 등
• 장기보유특별공제: 보유기간에 따른 공제 (최대 30~40%)

📌 양도세 세율 (2025년 기준)

과세표준                                                                                                                                                                     세율

 

1,200만 원 이하	6%
1,200만 원 초과 ~ 4,600만 원 이하	15%
4,600만 원 초과 ~ 8,800만 원 이하	24%
8,800만 원 초과 ~ 1억 5천만 원 이하	35%
1억 5천만 원 초과 ~ 3억 원 이하	38%
3억 원 초과	45%

📌 조정대상지역 다주택자: 중과세율 20~30% 추가
📌 비사업용 토지: 최대 62%까지 중과

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5️⃣ 계산 예시

취득세 예시

• 5억 원 아파트 구입 → 세율 1% 적용 → 취득세 500만 원
• 조정대상지역 내 2주택자가 5억 원 아파트 구입 → 세율 8% 적용 → 취득세 4,000만 원

양도소득세 예시

• 5억 원에 산 아파트를 8억 원에 매도 (보유기간 5년)
  • 양도차익: 3억 원
  • 필요경비: 1,000만 원
  • 장기보유공제: 30% (9,000만 원)
  • 과세표준: 3억 – 1,000만 – 9,000만 = 2억
  • 산출세액: (2억 × 38%) – 누진공제

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6️⃣ 신고·납부 방법

취득세

• 신고: 시·군·구청 세무과 또는 위택스(Wetax)
• 납부: 가상계좌, 카드결제, 은행 납부

양도소득세

• 신고 기한: 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내
• 신고 방법: 국세청 홈택스 → [세금신고] → [양도소득세 신고]
• 필요시 세무사 도움 → 계산 정확도↑ + 절세 전략 가능

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7️⃣ 절세 전략

• 취득세 절세 팁
  • 생애최초 주택 구입 시 감면 신청 (60일 내 반드시 신청)
  • 농어촌주택·신축 전원주택 취득 시 감면제도 활용
• 양도세 절세 팁
  • 1세대 1주택 비과세 요건 확인 (2년 이상 보유·거주)
  • 매도 시기 조절 → 2년 이상 보유·거주 충족 후 매도
  • 증여·상속 활용 → 과세표준 분산
  • 장기보유특별공제 극대화 → 10년 이상 보유 시 30~40% 공제

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8️⃣ 미신고·미납 시 불이익

• 취득세: 신고기한 내 미신고 시 20% 가산세 + 1일 0.025% 납부불성실 가산세
• 양도세: 무신고 가산세 20%, 부정행위 시 40%
• 체납 시 재산 압류·공매 + 신용불량 등록 가능

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🔑 핵심 정리

• 취득세는 사는 순간, 양도세는 파는 순간 발생
• 취득세는 지방세, 양도세는 국세
• 취득 후 60일, 양도 후 2개월 내 신고 필수
• 생애최초 구입 감면, 1세대 1주택 비과세, 장기보유공제 활용 시 큰 절세 가능
• 기한 내 신고하지 않으면 가산세 + 압류 등 불이익 발생

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